Cuando pones tu vivienda en alquiler tu relación con el inquilino estará marcada por lo que hayáis acordado y firmado en el contrato (siempre que este se encuentre dentro del marco legal). Y la principal obligación para el inquilino, recogida en cualquier contrato de arrendamiento, va a ser la de pagar la cantidad estipulada en la forma  y en el plazo acordados. El incumplimiento de esta obligación, es decir, el impago de la renta, es la principal preocupación de cualquier propietario. Para tratar de evitar encontrarse en esta situación es muy importante ser cuidadoso con la selección de tus inquilinos. Pero nada ni nadie te puede asegurar al cien por cien que tú no vas a tener esos problemas. Por esa razón, es fundamental saber cómo actuar y cómo funciona el procedimiento del desahucio express por impago del alquiler.

Intentar una solución amistosa

La primera opción que se debe intentar siempre es pedir de forma amistosa el pago de las cantidades adeudadas. Suponiendo que tu inquilino desea pagar pero está pasando por dificultades, la mejor opción es tratar de dialogar y buscar posibles soluciones. Por ejemplo, fraccionar la deuda para ir pagándola poco a poco en las siguientes mensualidades.

Si ves que el inquilino va a ser incapaz de pagar, la opción podría pasar por acordar el perdón total o parcial de la deuda a cambio de la cancelación del contrato y la desocupación de la vivienda.

Y, si a pesar de haberlo intentado, no es posible llegar a una solución amistosa, deberás realizar una reclamación formal por escrito. A través de burofax, deberás enviar una carta de reclamación de la deuda, en la que hagas constar la cantidad adeudada y el plazo para cancelarla antes de que emprendas acciones legales. El burofax sirve para que quede constancia de que has tratado de buscar una solución amistosa.

Lo que nunca debes hacer

En ocasiones, los propietarios, movidos por el estrés que genera esa situación, deciden equivocadamente tomarse la justicia por su mano. Me refiero a intentar entrar en la vivienda sin permiso, tratar de cambiar la cerradura, cortar los suministros de luz, agua, gas… Se trata de un error muy grave. Porque mientras no se resuelva el contrato el inquilino tiene derechos sobre esa vivienda. El propietario puede ser denunciado por coacciones o allanamiento de morada, tornando la situación a su favor.

Cortar los suministros en caso de impago del alquiler no es buena idea

Inicio del procedimiento judicial de desahucio express por impago del alquiler

Si ha transcurrido el plazo señalado en el burofax (normalmente unos 30 días) y el inquilino sigue sin pagar, deberás iniciar la vía judicial. Para proceder con la demanda necesitarás un abogado y un procurador. A través de este procedimiento solicitas al juez que de por concluido el contrato, que ordene el desahucio del inquilino y que le condene al pago de la deuda (además de las costas del procedimiento judicial).

Para iniciar el proceso de desahucio por impago del alquiler deberás presentar:

  • El contrato de arrendamiento
  • Prueba de las notificaciones enviadas al inquilino (burofax)
  • Escritura de propiedad del inmueble
  • Poder para pleitos en el que otorgas poderes al procurador para que te represente

Una vez presentada la demanda, en el plazo aproximado de un mes, el inquilino recibirá un Decreto en el que se indicará su admisión a trámite. En dicho documento se fija ya una fecha para el juicio o, en su caso, para el lanzamiento (el desahucio). Y se otorga al demandado un plazo de 10 días para realizar una de las siguientes acciones:

  • Pagar toda la deuda y enervar (paralizar) el proceso
  • Abandonar la vivienda
  • Oponerse a la demanda si no está de acuerdo

Lo que ocurra a continuación dependerá de lo que haga el inquilino:

  • Si el inquilino paga la deuda, puede abandonar la vivienda voluntariamente o tratar de enervar (paralizar) el desahucio express.
  • Si pasado el plazo el inquilino no paga la deuda y tampoco se opone a la demanda se dictará un nuevo Decreto poniendo fin al procedimiento. En este caso se producirá el desahucio en la fecha fijada en el primer Decreto. Y se continuará con la reclamación de la deuda.
  • Y si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará un juicio en la fecha que se señalaba en el primer Decreto.

Cómo se produce el desahucio

Cuando llega la fecha prevista para el lanzamiento acudirán a la vivienda una representación de la comisión judicial, un cerrajero y, en caso de que se considere oportuno, la policía. Si hay suerte, el inquilino entregará voluntariamente las llaves. La comisión judicial levantará acta de cómo ha transcurrido el proceso. Y también del estado en que se ha encontrado el inmueble (por si es necesario reclamar daños al mismo). Y el propietario recuperará la posesión de la vivienda.

Coste y duración del desahucio express por impago del alquiler

No se puede establecer un coste exacto del proceso de desahucio express, ya que cada abogado y procurador tiene honorarios diferentes. Pero la cifra puede estar cerca de los 1.000€.

Y, en cuanto a la duración, todo depende de la saturación que tenga el juzgado correspondiente. Desde luego, transcurre más rápido de lo que lo hacía años atrás.

El plazo más habitual de duración de un desahucio estaría entre los 3 y los 8 meses.

Cómo protegerte ante una situación de impago

No existe una fórmula para asegurar que el inquilino te va a pagar. Pero, lo que sí existen son seguros que se hacen cargo de todas las acciones judiciales necesarias para la reclamación de la deuda y desahucio; te indemnizan por los daños que el inquilino ha causado en el inmueble; y, por supuesto, te pagan la renta del alquiler si el inquilino deja de hacerlo.

El precio suele ser de aproximadamente un 4% de la renta anual que percibes. Es decir, sobre un alquiler de 750€ mensuales pagarías unos 360€ al año. Y te cubriría un año entero de impagos. Pero, como digo, cada seguro puede tener sus propias condiciones particulares y sus tarifas.

Algunos de estos seguros de impago del alquiler son:

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Y para saberlo todo sobre el proceso de para poner un piso en alquiler en Madrid, no te pierdas “Alquilar un piso en Madrid. Guía para propietarios“.

 

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