El contrato de arrendamiento es un documento que vincula a propietarios e inquilinos. Lo acordado y firmado en ese documento es de obligado cumplimiento. Por lo que si alguien incumple alguna de sus cláusulas, la parte perjudicada puede reclamar legalmente. Por eso, es muy importante la redacción de un buen contrato. Un contrato que no se deje fuera nada importante, y con una redacción clara que no dé pie a interpretaciones.
El propósito del contrato de alquiler es dejar por escrito, de forma que sea verificable por terceras partes, los compromisos que adquieren ambas partes. Y entre los compromisos u obligaciones principales están:
- Por parte del propietario, ceder el uso y disfrute de la vivienda durante un periodo determinado a unos inquilinos concretos.
- Por parte de los inquilinos, pagar una renta acordada libremente y devolver la vivienda en el mismo estado que la recibió, transcurrido el tiempo acordado.
El contrato de arrendamiento, o contrato de alquiler de vivienda, debe respetar lo estipulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta Ley regula todo lo referente al alquiler de viviendas. Entre otras cosas, los derechos y obligaciones tanto de propietarios como de inquilinos. Ambas partes pueden pactar las cláusulas que deseen, pero no pueden contradecir lo que determina la LAU. Además, dicha Ley regula aspectos como la duración que tiene que tener el contrato, la fianza y las garantías adicionales. Cuestiones todas que se deben recoger en el contrato.
A continuación vamos a ver las cosas que no deben faltar en un contrato de arrendamiento de vivienda.
Identificación de las partes y de la vivienda
El contrato debe identificar en primer lugar a las diferentes partes. Debe recoger el nombre del propietario o propietarios, su DNI u otro documento válido de identificación, su dirección y estado civil, y una mención a su mayoría de edad.
También se debe identificar a la parte arrendataria, es decir, los inquilinos. El contrato deberá recoger los datos de todas las personas que vayan a alquilar la vivienda.
Y también hay que identificar claramente la vivienda objeto del alquiler. Es interesante incluir una breve descripción (estancias, metros cuadrados, etc.), y los datos catastrales.
Fecha y duración del contrato de arrendamiento
Se deberá especificar la fecha de firma del contrato para que sea la fecha que se toma como referencia de inicio, de finalización, revisiones, etc.
Y, por supuesto, hay que mencionar la duración. La duración del contrato de alquiler es la que libremente pacten ambas partes. Pero si la duración acordada es menor de cinco años o no se estipula duración en el contrato, la Ley prevé que se renueve anualmente, hasta ese mínimo de cinco años, siempre que el inquilino desee renovarlo. Si el inquilino no desea renovarlo basta con lo que lo comunique con 30 días de antelación a la fecha de renovación.
Con otras palabras, el inquilino tiene el derecho de estar un mínimo de cinco años en esa vivienda. La única excepción es si pasado el primer año de contrato el propietario quiere recuperar su vivienda para usarla como vivienda habitual suya o de familiares directos (padres o hijos). Si desea ejercer este derecho deberá avisar a los inquilinos con dos meses de antelación.
Renta del alquiler
La renta o precio que paga el inquilino por el uso de la vivienda es el que se acuerde entre ambas partes. Y debe ser abonado por anticipado durante los 7 primeros días del mes, salvo que se pacte otra cosa diferente. El propietario debe entregar un recibo como justificante del pago. En él deben aparecer desglosados los diferentes conceptos, si los hay (renta, consumos…). Nunca se podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.
También debe quedar por escrito el método que se utilizará para revisar o actualizar la renta. Lo normal es usar como referencia el IPC (Índice de Precios al Consumo). Pero se puede pactar utilizar otro método diferente. La actualización de la renta sólo se podrá realizar anualmente cuando termina un año de contrato y vaya a comenzar el siguiente. Debes avisar por escrito al inquilino de dicha actualización en el precio de la renta.
Fianza y garantías adicionales en el contrato de arrendamiento
En el contrato también hay que hacer mención a la fianza. La fianza es una cantidad de dinero, equivalente a un mes de renta, que el propietario debe solicitar obligatoriamente al inquilino. No hay negociación posible. Siempre será igual a un mes de renta. Y debe ser depositada en el organismo que la Comunidad Autónoma donde se encuentra el piso determine.
Lo que sí puede variar son las garantías adicionales a la fianza. Estas garantías pueden ser un aval personal, un aval bancario, un depósito o un seguro de impago del alquiler. El propietario puede solicitar al inquilino cualquiera de estas otras garantías. Desde marzo de 2019 hay un límite en la cantidad que puedes solicitar como garantía adicional a la fianza. Puedes solicitar como máximo el equivalente a dos meses de renta. Y siempre deberá quedar plasmado en el contrato. Imaginemos que se solicita un depósito por valor de dos meses de renta del alquiler. En el contrato deberá quedar reflejado tanto la cantidad, como la forma de pago y de devolución. También los motivos por los que el propietario podría reclamar quedarse con parte o todo ese depósito.
Si necesitas más información sobre este tema puedes consultar el artículo “Garantías de pago adicionales a la fianza” en nuestro blog.
Quién paga qué
Otro de los apartados del contrato debería hacer referencia a quién debe pagar cada uno de los gastos que se originan en una vivienda. La LAU deja claro que los gastos que se puedan individualizar mediante el uso de contadores (agua, gas, luz…) serán a cargo de los inquilinos. El resto de gastos pueden ser pactados libremente por las partes, siempre que quede constancia por escrito. Pero lo más recomendable y habitual es que el propietario pague el alta de los suministros, el IBI, los seguros de hogar o de mantenimiento de las instalaciones (caldera), comunidad de vecinos, derramas…
Y, en el caso de reparaciones, los inquilinos deberían hacerse cargo de las reparaciones necesarias derivadas del uso habitual de la vivienda o de aquellas de las que haya sido responsable directo. Y el propietario se ocupará de los arreglos necesarios causados por el paso del tiempo o de aquellos que sean necesarios para que la casa sea habitable.
Motivos de resolución del contrato de alquiler
Las cláusulas que se firman en el contrato son de obligado cumplimiento. Por ello, si alguna de las partes incumple alguna de ellas, la otra puede solicitar la resolución del contrato. Por ejemplo, si en el contrato se prohíbe que el inquilino tenga mascotas y el inquilino tiene un perro viviendo en el piso, el propietario podrá iniciar los trámites para resolver el contrato. Otras cláusulas que pueden dar motivo para la resolución del contrato son:
- No pagar la renta
- Subarrendar la vivienda
- Utilizar la vivienda para fines distintos al de vivienda habitual (fines comerciales)
- Realizar obras sin permiso del propietario
- Causar daños o cuidar la vivienda de forma negligente
- Utilizar la vivienda para actividades ilegales
Inventario
Si el inmueble se alquila amueblado es muy importante adjuntar un inventario con todo lo que allí se queda para uso de los inquilinos. Un listado, con la descripción del estado y, si es posible, fotografías.
De esta forma, será más fácil comprobar y reclamar en un futuro si se han producido daños o hay algo que no ha sido devuelto.
Cláusulas abusivas
Las partes pueden pactar las cláusulas que consideren apropiadas en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, se puede incluir una cláusula que prohíba la tenencia de animales en la casa. Pero no todas las cláusulas son válidas. Si una cláusula es contraria a lo que dice la LAU, puede ser declarada como abusiva.
Por ejemplo serían cláusulas abusivas:
- Exigir una permanencia mínima de un año, cuando la LAU exige solo seis meses.
- Impedir al inquilino prorrogar el contrato si no se ha llegado al mínimo de 3 años.
- Cláusula en la que se autoriza al propietario a entrar en la vivienda libremente. El uso de la vivienda alquilada corresponde al inquilino y el propietario necesitará su permiso para entrar.
- Exigir el pago anticipado de más de un mes de renta.
Legislación aplicable y firmas
Hay que hacer una mención a las Leyes en las que se basa el contrato y de los tribunales de qué lugar se harán cargo en caso de disputas.
Además, cada una de las páginas del contrato de alquiler deberá ser firmada por todos y cada uno de los intervinientes.
Y ahora que ya conoces todo lo que necesitas saber sobre el contrato de arrendamiento de vivienda te invitamos a leer nuestra completísima guía para propietarios «Alquilar un piso en Madrid«, con todos los pasos a seguir para poner un piso en alquiler.