Como propietario que vas a poner tu inmueble en alquiler, seguro que hay algunos miedos que rondan por tu cabeza. ¿Hay alguna manera de protegerme contra inquilinos que no paguen lo acordado? ¿Cómo hacer frente a daños causados por los inquilinos en el inmueble? Pues bien, la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) recoge una serie de disposiciones para proteger tanto a inquilinos como a propietarios. En el caso de los propietarios la “fianza” constituye la garantía principal. Pero también se hace referencia a la posibilidad de pactar una serie de garantías adicionales a la fianza en el alquiler de vivienda. Veamos, a continuación, cuáles pueden ser.
“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico” (Artículo 36.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)
El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este Decreto duró en vigor 35 días, puesto que el 22 de enero de 2019 quedó derogado al no ser convalidado por el Congreso. En él se introducían importantes cambios en referencia a las garantías adicionales a la fianza. Por ejemplo, que no podían superar el equivalente a dos meses de renta. Una vez derogado, quedó sin efecto, por lo que las partes pueden volver a acordar las cantidades que deseen como garantía adicional.
El 1 de marzo de 2019 el Gobierno volvió a intentarlo con la nueva presentación del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este nuevo Real Decreto está vigente desde su publicación en el BOE el 6 de marzo de 2019 y afecta por tanto a los contratos firmados a partir de esa fecha.
RESUMIENDO, en los contratos que se firmen desde el 6 de marzo de 2019 y los que se firmaron en el periodo comprendido entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, no se podrá exigir más de dos meses de renta en concepto de garantías adicionales al mes de fianza obligatorio.
Diferencia entre fianza y otras garantías adicionales
La diferencia más importante es que la fianza es obligatoria por Ley. El inquilino deberá pagar un mes de renta si el inmueble va a constituir su vivienda habitual. O deberá pagar dos meses si es para un uso diferente como local comercial, oficina, alquiler vacacional, etc. Esta fianza será recogida por el propietario. Y debe ser depositada en un organismo oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente, designado a tal fin. En el caso de la Comunidad de Madrid es el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid).
Sin embargo, las garantías para el alquiler adicionales a la fianza no son obligatorias, no tienen límites y sus términos se pueden acordar libremente por las partes (con el nuevo Real Decreto están limitadas al equivalente a dos meses de renta). Así pues, tú como propietario puedes considerar la fianza como insuficiente para cubrir los posibles riesgos. Y, por tanto, puedes considerar solicitar alguna garantía adicional, de forma totalmente legal.
Entre las garantías adicionales más utilizadas podemos destacar el depósito, el aval bancario o personal y los seguros de impago del alquiler.
El depósito como una de las garantías para alquilar adicionales a la fianza
El depósito es una cantidad de dinero que puedes solicitar al inquilino. Y deberás devolverla al finalizar el contrato según los términos que hayáis acordado. La cantidad puede ser cualquiera hasta 2 meses de renta. No hay obligación de depositarla en ningún organismo público. Y debe quedar recogida en el contrato de arrendamiento en una cláusula diferente a la correspondiente a la “fianza”.
El depósito es una garantía sencilla de poner en práctica y no conlleva gastos adicionales.
El aval bancario, otra de las garantías adicionales a la fianza en el alquiler
El aval bancario es un documento expedido por el banco del inquilino. En él se te garantiza como propietario el cobro hasta cierta cantidad de dinero que hayáis acordado en el contrato. Es decir, el banco responderá en caso de impago por una cantidad acordada. Esta cantidad suele ser entre tres y seis meses de renta puede ser de hasta dos meses de renta.
Tú, propietario, puedes tener la necesidad de ejecutar el aval porque no te están pagando. Y el banco se dirigirá al avalado exigiendo el reintegro del dinero. Pero esto no supone que lo vaya a recuperar. Por eso, porque supone ciertos riesgos para el banco, se suele hacer un estudio de solvencia. Y se suele exigir al inquilino que deje la cantidad de dinero correspondiente al aval inmovilizada en la cuenta. Este tipo de aval supone muchos gastos para el inquilino, que debe pagar comisiones al banco y gastos de notaría.
Por supuesto, la existencia de un aval debe ser recogida en el contrato de arrendamiento. Y tú como propietario te debes quedar con el documento del aval, por si llega a ser necesario ejecutarlo.
Como garantía adicional, el aval es una garantía muy segura para propietarios, pero costosa para el inquilino
El aval personal como garantía adicional a la fianza en el alquiler
El aval personal, o de terceros, se llama así porque una tercera persona se ofrece a hacerse cargo de las obligaciones del inquilino, en caso de que este no responda en primer lugar. Uno de los casos más comunes en este sentido sería el de un estudiante cuyos padres garantizan o avalan a su hijo para el cumplimiento de las obligaciones de pago adquiridas. Todo esto, al igual que las demás garantías adicionales a la fianza en el alquiler, debe quedar reflejado también en el contrato.
Para el inquilino no tiene costes, pero para el propietario aporta menos seguridad ya que el avalista también puede mostrarse insolvente y el proceso para reclamar el dinero sería más complejo.
El aval aporta menos seguridad al propietario, ya que el avalista también puede ser declarado insolvente
El seguro de impago del alquiler
Actualmente existen muchas compañías que ofrecen este tipo de seguros de alquiler. Son una garantía adicional sencilla y segura para protegerte de impagos o daños materiales en el inmueble. Además suelen ofrecer servicios de defensa jurídica en caso de que surja algún problema con el inquilino.
Es el seguro el que se encarga de hacer un estudio de la solvencia del inquilino. Para ello le solicitará las tres últimas nóminas y el contrato de trabajo si es indefinido. Si no lo es o lleva poco en la empresa le solicitarán el informe de vida laboral. El seguro va a exigir que la cuota mensual del alquiler no supere el 40% de los ingresos totales conjuntos que obtienen las personas que figuran en el contrato como inquilinos.
Su precio varía según las compañías, pero puede decirse que es de aproximadamente un 4% de la renta anual en el caso de viviendas.
Actualmente, con la limitación de las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos meses de la renta, esta opción se convierte posiblemente en la mejor opción.
Algunas opciones son:
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