Por fin has tomado una decisión. Vas a alquilar tu vivienda. Parece una decisión inteligente, ya que una casa vacía genera gastos. Y, por otro lado, el alquiler en Madrid puede generar rentabilidades de entre un 4% y un 7% al año. Unos ingresos que siempre vienen bien. Sin embargo, tienes por delante una tarea que puede llegar a ser estresante y en la que tendrás que tomar una serie de decisiones que influirán en el resultado final. ¿Lo alquilarás por tu cuenta o preferirás la ayuda de una inmobiliaria? ¿Contratarás algún tipo de seguro de impagos? De todos los interesados ¿qué inquilino elegirás? De esta última, de la selección de inquilinos, nos vamos a ocupar en esta entrada.

Una buena selección de inquilinos es fundamental para evitar problemas más adelante. Por varios motivos. El primero que a todos se nos viene a la cabeza es que el inquilino pueda dejar de pagar. Pero no es el único. Un inquilino puede dar problemas porque cause daños a la vivienda; puede generar conflictos con el resto de los vecinos (que esperarán que tú los resuelvas); puede ser más demandante de lo común (requiriendo de ti más tiempo del esperado)…


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Establecer un perfil adecuado durante la selección de inquilinos

Para empezar puede ser útil dedicar tiempo a pensar sobre tus preferencias y sobre quién te imaginas viviendo allí. ¿Te imaginas una pareja, una familia con hijos, estudiantes, trabajadores de una empresa, jubilados…? ¿Te da igual gente con mascotas, personas que fuman…?

Una vez que tienes claro tus perfiles ideales, hay que parase a pensar si tu inmueble sería adecuado para ellos.

Porque en un estudio no puede vivir una familia con hijos. O un cuarto sin ascensor no es lo más adecuado para personas de edad. Y seguramente no querrás meter a tres estudiantes en una casa con dos dormitorios pequeños.

Vamos a suponer que tienes una casa con dos dormitorios. Uno de ellos suficiente para que entre una cama de matrimonio y otro donde cabe una cama individual. Que está situada en un barrio bueno de la ciudad. Y que está habitable, pero no le iría ya nada mal una actualización. ¿Qué combinación podría encajar?

Por la distribución podrías tratar de buscar una familia con un solo hijo o hija. Podrías buscar una pareja que quieran tener la segunda habitación para visitas ocasionales o para trabajar. Si hay algún centro universitario cerca podrías buscar a dos estudiantes. Teniendo en cuenta que la casa no está perfecta puede que no te importe que los inquilinos tengan mascota…

En general, se suele decir que las familias con hijos mayores y sin animales son los que mejor cuidarán la casa. Pero eso es restringir demasiado la búsqueda. Y, en este punto, lo realmente importante es que pienses qué combinaciones son las más adecuadas. Qué cantidad y tipo de personas se adaptarán mejor al espacio que tú ofreces.

Si los inquilinos están cómodos en tu casa, te darán menos problemas.

Crea un anuncio adecuado para la selección de inquilinos

Cuando redactes el anuncio donde ofreces tu piso en alquiler trata de ser lo más claro posible. Ya has debido establecer un perfil de inquilino adecuado. Así que, refleja claramente en el anuncio lo que estás buscando. Pon el  número máximo de personas, las cosas que no quieres (mascotas, estudiantes, fumadores…) y, por supuesto, el precio. También indica que documentación vas a exigir que te muestren (contratos, nominas…).

Solvencia económica

Que los inquilinos sean solventes y puedan pagar la renta cada mes es la primera y principal preocupación de cualquier arrendador. Por ello, es habitual solicitar a los futuros inquilinos pruebas de que tienen una fuente de ingresos estable (un contrato de trabajo indefinido, o una permanencia mínima en la misma empresa), además de las últimas nóminas para ver si cuentan con los suficientes ingresos.

Es muy conveniente que la cuota mensual del alquiler no supere el 40% de los ingresos que son capaces de reunir cada mes entre todos los inquilinos.

Solicitar estos documentos es algo habitual durante el proceso de selección de inquilinos y nadie debería poner reparos si está interesado y no tiene nada que ocultar.

Documentación que debes solicitar según las circunstancias

Si el inquilino trabaja por cuenta ajena deberás solicitar:

  • Copia del contrato de trabajo (si cuenta con contrato indefinido o lleva tiempo en la empresa te dará mayor seguridad)
  • Copia de las tres últimas nóminas.
  • En el caso en que en la nómina no figure la antigüedad en dicha empresa o sea inferior a un año, puedes pedir una copia del informe de vida laboral.

Si el inquilino trabaja como autónomo:

  • Copia de los tres últimos recibos de la cuota de autónomos.
  • Justificante de ingresos (declaración del IRPF modelo 100, los tres últimos pagos fraccionados del IRPF modelos 130 y 131, los tres últimos pagos fraccionados del IVA modelos 300 y 310).
  • En caso de que con los documentos anteriores no se pueda demostrar una antigüedad superior a un año, copia del informe de la vida laboral.

Si el inquilino es pensionista:

  • Documento oficial de la Seguridad Social donde conste el importe de la pensión que cobra.

Si el inquilino es una empresa:

  • Copia del último Impuesto de Sociedades (modelo 100). Te ayuda a saber cuántos ingresos tiene la empresa.
  • Si la antigüedad de la empresa es inferior a 1 año, será necesario aportar un avalista.

Obtener información adicional para una mejor selección de inquilinos

También puedes tratar de obtener información adicional del inquilino. Puedes consultar si está registrado en algún fichero de morosos. O puedes tratar de pedir referencias a anteriores arrendadores. Esto suele ser más común es localidades pequeñas. Actualmente, también puedes obtener mucha información buscando en las redes sociales a esa persona. Estas prácticas no son ilegales, pero pueden no ser bien recibidas por el interesado. Por ello, puede ser conveniente avisarle primero.

Y nunca está de más, cuando ya crees que has dado con la persona o personas adecuadas, tomarse un café con ellos para poder entablar una conversación. Así puedes investigar cuanto tiempo espera quedarse, si ya conoce la zona, si es nuevo en la ciudad, en que ha trabajado anteriormente, si ya ha estado como inquilino en otras casas, qué nivel de vida lleva. Todo esto con el objetivo no solo de saber si pagará puntualmente, sino también de intuir si cuidará bien la casa y cumplirá lo pactado en el contrato.

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Ademas, no dejes de leer la Guía para propietarios que quieren alquilar un piso en Madrid.

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