Cuando se habla de la compraventa de una vivienda casi todo el mundo conoce o ha escuchado alguna vez que los gastos que tiene que asumir el comprador son de aproximadamente un 10% del precio de venta. Sin embargo, se habla mucho menos de los gastos e impuestos que debe asumir el vendedor. En este artículo vamos a desglosar, uno por uno, los gastos de venta de una vivienda en Madrid. Dependiendo de tus circunstancias estarás exento o podrás ahorrarte alguno de ellos.

Gastos venta vivienda en Madrid – Índice:

1. Plusvalía estatal (IRPF)
2. Plusvalía municipal en Madrid
3. Gastos venta vivienda por cancelación de hipoteca
4. Gastos de escritura de compraventa
5. Deudas con la comunidad de vecinos
6. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
7. Certificado energético para venta vivienda
8. Gastos venta vivienda por honorarios de la inmobiliaria

1. Impuestos venta vivienda. Plusvalía estatal (IRPF)

Como propietario, cuando vendas un inmueble estarás obligado a declararlo en tu Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (impuesto de la Renta de No Residentes si no eres residente en España). Deberás incluirlo dentro de la base imponible del ahorro. Y tendrás que pagar solo si has obtenido un beneficio (ganancia patrimonial). Esto es, si el precio al que vendes es superior al precio al que compraste. Es decir, si has tenido un beneficio o ganancia patrimonial. En el caso de que sea al revés y hayas sufrido una pérdida patrimonial (vendes por un precio inferior al que compraste), quedarás exento de pagar el impuesto. Así pues, siempre lo tienes que declarar, pero no siempre tendrás que pagarlo.

¿Y cómo puedes saber si debes pagarlo?

Para saber si has tenido beneficio con la venta del inmueble primero debes conocer exactamente cuánto dinero invertiste en él. Al precio de compra que aparece en la escritura debes añadirle los gastos que tuviste (impuestos, gastos de gestoría y notaría…) y el dinero que has invertido en mejorarlo (solo reformas integrales, no gastos de reparación o conservación).

Coste de adquisición = precio de compra + gastos de compra + dinero invertido en reformas

Después necesitas conocer cuánto dinero has obtenido exactamente con su venta. Para ello debes restar al valor que aparece en la escritura de venta todos los gastos que has tenido. Por ejemplo, plusvalía municipal, gastos de escritura, honorarios de la inmobiliaria…

Beneficios por la venta = Precio de venta – gastos venta vivienda

Cuando ya conoces estos datos, debes restar el dinero total que invertiste en la compra del piso del dinero exacto que has conseguido por su venta. Si te queda una cantidad positiva (es decir, has conseguido un beneficio) deberás pagar impuestos sobre esa cantidad. Si te sale una cifra negativa, estás exento de pagar el impuesto. Podrás compensar esas pérdidas patrimoniales con otros beneficios distintos que obtengas durante los próximos cuatro años.

Beneficios por la venta – Coste de adquisición = ganancia patrimonial (si es positivo) o pérdida patrimonial (si es negativo)

¿Cuánto deberé pagar si el resultado es positivo?

Deberás pagar un porcentaje del dinero que hayas obtenido como beneficio. El porcentaje varía en función de tres tramos, que en la renta de 2019 son los siguientes:

  • Si has obtenido beneficios de menos de 6.000€ pagarás el 19% de esa cantidad (y hasta un máximo de 1.140€).
  • Si las ganancias suponen entre 6.000 y 50.000€ tendrás que pagar el 21% (hasta un máximo de 10.500€).
  • Y si tus beneficios fueron mayores de 50.000€ estarás obligado a pagar el 23% (hasta un máximo de 11.500€).

Exenciones del pago del IRPF al vender una vivienda

Aunque hayas obtenido beneficios estarás exento de pagar la plusvalía estatal si cumples alguno de estos requisitos:

  • Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual estarás exento de tributar la cantidad de los beneficios que destines a la compra. Pero la compra o rehabilitación de la nueva vivienda habitual deberá realizarse en un plazo de dos años antes o después de la venta.
  • Eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual. Esta es otra forma de evitar pagar por uno de los gastos por venta de vivienda más cuantiosos. Pero cuando la vivienda es propiedad de varias personas, quien no sea mayor de 65 años sí deberá tributar por la ganancia obtenida.
  • Si eres mayor de 65 años y reinviertes las ganancias en una renta vitalicia. En este caso no hace falta que sea la vivienda habitual. Puede ser también otro tipo de inmueble. La cantidad máxima que se puede reinvertir son 240.000€ y debe realizarse dentro de los 6 primeros meses desde la venta.
  • Dación en pago. Si debes entregar tu vivienda para saldar una deuda, las ganancias que puedas obtener estarán exentas de tributar el IRPF. Igual ocurre con las ejecuciones hipotecarias.

El caso específico de las viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994

La venta de inmuebles que fueron adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 puede beneficiarse de una reducción del IRPF a pagar. Se trata de unos porcentajes reductores llamados coeficientes de abatimiento. Es un cálculo complejo en el que hay que tener muchos datos en cuenta. Por ejemplo, solo se aplica hasta un límite de 400.000€ (incluyendo todo aquello que haya supuesto una ganancia patrimonial, no solo el inmueble vendido) y aplica sólo para inmuebles o elementos patrimoniales que no estén afectos a una actividad económica.

De la ganancia patrimonial que hayas obtenido con la venta debes determinar que parte ha sido generada después del 19 de enero de 2006, ya que esta parte no se puede acoger a ninguna deducción. Y de las ganancias generadas hasta esa fecha, te podrás deducir un 11,11% por cada año que el inmueble fue de tu propiedad desde el momento de la compra hasta el 31 de diciembre de 1996. Puedes obtener más información en la web de la Agencia Tributaria.

Como ves, es algo bastante complejo. Por lo que te recomendamos que uses alguna herramienta o que consultes con tu asesor inmobiliario o asesor fiscal.

Pero la idea básica es que si vendes un piso que compraste con anterioridad a 31 de diciembre de 1994 y no estaba destinado a una actividad económica es muy probable que puedas beneficiarte de una reducción en el impuesto de plusvalía estatal.

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2. Impuestos venta vivienda. Plusvalía municipal en Madrid

Otro de los gastos por venta de vivienda más importantes es el conocido como “plusvalía municipal“. Es un impuesto que grava el aumento de valor que tiene a lo largo de los años el terreno sobre el que está construido un inmueble. Depende de cada Ayuntamiento, por lo que varía de una localidad a otra. Y deberás abonarlo en el momento en que se produce algún tipo de trasmisión del inmueble (compraventa, herencia, donación…).

Es posible negociar quién paga el impuesto, aunque lo normal es que lo pague el vendedor en caso de compraventa o quien adquiere la propiedad en el caso de una herencia o donación. El impuesto se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de escritura pública de la trasmisión de la vivienda.

Para calcular cuánto hay que pagar debes conocer algunos datos. Debes conocer la fecha de adquisición y la fecha de transmisión del inmueble. También, el valor catastral del suelo en el año en el que se va a producir la transmisión. Esto se mira en el recibo del IBI. Con esos datos puedes obtener el cálculo en la página del Ayuntamiento de Madrid.

Exenciones y bonificaciones

Quedan exentos de su pago organismos públicos y ONG,s o personas físicas que pierden su inmueble habitual por desahucio o dación en pago. Y tienen derecho a bonificación los ascendientes, descendientes o cónyuge que reciban el inmueble por fallecimiento de su propietario, siempre que esta fuera su vivienda habitual. Y las bonificaciones pueden ir desde el 15% hasta el 95% dependiendo del valor catastral de la vivienda y la fecha de fallecimiento.

Gastos venta casa en Madrid

¿Debo pagarlo también si he vendido mi casa con pérdidas?

El Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional que se cobre este impuesto en los casos en que se ha transmitido un inmueble sin que haya existido un incremento real del valor. Es decir, si vendes por lo mismo o menos de lo que lo compraste. Sin embargo, el Ayuntamiento de Madrid sigue cobrando el impuesto a la espera de que se legisle. Por eso, si es tu caso, deberás pagarlo y posteriormente reclamarlo. Tendrás cuatro años para reclamarlo si lo abonaste de manera voluntaria (autoliquidación) o tan solo un mes si lo abonaste por requerimiento del Ayuntamiento (liquidación).

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3. Gastos venta vivienda por cancelación de hipoteca

Si la casa que vas a vender tiene un préstamo hipotecario, deberás cancelarlo en el momento de su venta, lo que generará varios gastos. En primer lugar deberás satisfacer la comisión de cancelación que firmaste al contratar tu hipoteca con la entidad bancaria. Lo normal es que no supere el 1% en hipotecas variables o el 4% en hipotecas a tipo fijo.

Pero no es el único gasto. Porque una vez cancelada la hipoteca es muy aconsejable hacer la cancelación registral. Es decir, realizar una escritura de cancelación en la notaría e inscribirla en el Registro de la Propiedad para que se retire esa carga que pesaba sobre la vivienda. Puede suponer un gasto de aproximadamente 1.000€. Podrá ser algo más dependiendo de si realizas tu mismo la inscripción en el Registro o si te lo hace el notario o una gestoría. En el caso de que el comprador haya solicitado una hipoteca, será la entidad que le ha concedido el préstamo quien se encargue de esta gestión.

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4. Gastos de la escritura de compraventa

La ley establece que la escritura matriz (la original y más cara) sea pagada por el vendedor. Y el comprador se haría cargo de las copias. Pero esto es algo negociable y este gasto, en general, suele ser finalmente pagado por el comprador.

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5. Deudas con la comunidad de vecinos

El día de la firma ante notario, deberás aportar un certificado que demuestre que estás al día con los pagos a la comunidad de vecinos. Así que si debes alguna cuota o derrama, deberás pagarla antes. Este certificado debe estar firmado por el secretario (o administrador) y el presidente de la comunidad.

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6. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Este impuesto lo debe asumir quien sea el titular del inmueble el día 1 de enero. Es decir, si vendes el piso el 2 de enero de 2018, tú serás responsable de ese impuesto para ese año, aunque sólo haya sido tuyo un día.

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7. Certificado energético para venta de vivienda

El notario también va a pedirte que aportes el certificado de eficiencia energética. Es necesario tanto para alquilar como para vender una vivienda y es el propietario quien debe solicitarlo. Se puede conseguir por un precio que oscila entre los 50€ y los 100€.

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8. Gastos venta vivienda por honorarios de la inmobiliaria

Si decides vender tu casa utilizando los servicios de una agencia inmobiliaria para que te ayude a fijar el precio de venta, a preparar la casa, a crear un buen anuncio y darle difusión, a gestionar las visitas a la casa, a aconsejarte en temas fiscales y acompañarte hasta la firma ante notario, lógicamente tendrás que abonar sus servicios.

Los honorarios de una buena agencia no tendrían por qué ser más de un 3% del valor de venta. E infórmate de si cobran también al comprador, porque esto puede interferir en ocasiones con la venta, frustrando el interés de algunos potenciales compradores o bajando el precio de venta para compensar ese gasto inesperado.

Llámanos al teléfono 696 71 05 72 para solicitar una valoración gratuita de tu vivienda en Madrid, presencial y sin compromiso, o escríbenos a través de los formularios de contacto.

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Y si quieres más información y consejos sobre venta de vivienda en Madrid, consulta nuestro artículo “Vender casa en Madrid, paso a paso“.

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