¿Cuáles son los tipos de contrato más frecuentes que encontrarás al vender tu casa?

Dependiendo de la manera que escojas para vender tu casa llegarás a firmar uno o más documentos encaminados a pactar las condiciones de la venta. En este artículo vamos a distinguir tres tipos de contrato. El primero, la hoja de encargo de venta. Solo lo firmarás si decides trabajar con una inmobiliaria. El segundo, sería un precontrato o documento que establece ciertas obligaciones para las partes antes de la firma del contrato final de compraventa. Y, el último, el contrato de compraventa de vivienda propiamente dicho. Se suele firmar ante notario.

1. Hoja de encargo de venta o contrato de intermediación inmobiliaria

Como ya hemos dicho, este tipo de contrato solo lo firmarás si decides encargar a una inmobiliaria la tarea de vender tu casa. Es un contrato muy simple, pero muy importante para que luego no haya malentendidos.

Nunca trabajes con una agencia que no te deje todo bien claro por escrito.

Como en cualquier contrato, hay que identificar a las partes que lo van a suscribir. También debe quedar bien definido cual es la propiedad objeto del acuerdo. Y finalmente, los términos en los que se va a producir ese encargo de venta.

Debe quedar muy claro cuáles son los honorarios que la agencia cobrará y en qué casos tendrá derecho a percibirlos. Se deben mencionar los plazos y el precio inicial en el que se pondrá a la venta la vivienda. También deberá contemplar si se va a trabajar en exclusiva y en qué condiciones se puede finalizar el contrato.

2. Tipos de contrato previos a la firma del contrato de compraventa

Este segundo tipo de contratos se firman cuando los compradores ya se han decidido por una vivienda. Con ello quieren asegurarse de que nadie se les va a adelantar y la van a perder. Con este tipo de contratos tanto la parte vendedora como la parte compradora adquieren una serie de derechos y obligaciones. En ellos se fija un tiempo suficiente para preparar la firma ante notario del contrato de compraventa. Estos contratos previos pueden ser: contratos de arras, contrato de reserva de vivienda u opción de compra.

Contrato de arras

Comienzo con el contrato de arras por ser el más usual y el más recomendable al ofrecer mayor seguridad jurídica. A cambio de una cantidad de dinero (que no debería superar el 10% del precio pactado) el vendedor se compromete a no vender la vivienda a otro comprador durante el plazo acordado. Y el comprador se compromete a entregar la cantidad restante en el plazo fijado. Normalmente será durante la firma de escritura de compraventa.

Las arras pueden ser “penitenciales” o “confirmatorias”. Las arras penitenciales son las más comunes. Su principal característica es que cualquiera de las partes puede decidir “incumplir” el contrato a cambio de pagar una penalización. Si son los compradores quienes deciden no cumplir su parte del contrato perderán la cantidad entregada como señal. Y si son los vendedores quienes se arrepienten, como compensación deberán entregar a los compradores el doble de la cantidad recibida como señal.

Las arras confirmatorias se caracterizan porque ninguna de las dos partes puede echarse atrás. Es decir, la compraventa debería terminar realizándose en todos los casos. Si una parte decide incumplir el contrato, la otra podría reclamar judicialmente su cumplimiento. En caso contrario podría reclamar daños y perjuicios (necesitando, eso sí, demostrarlo). Si en la firma del contrato se habla de “arras” pero no se especifica de que tipo, se entenderá que se trata de arras confirmatorias.

Opción de compra

En este tipo de contrato se pactan unas condiciones para la compraventa entre la parte compradora y la vendedora. Pero la decisión final de ejercer o no la opción de compra queda exclusivamente en manos de la parte compradora. Este tipo de contrato es más frecuente encontrarlo ligado a un alquiler. En este caso se firmaría un contrato de alquiler con opción a compra. De ese modo y dentro de un plazo acordado, los inquilinos pueden decidir comprar la vivienda por un precio pactado en la firma del contrato, pero descontando las mensualidades ya pagadas, o bajo las condiciones que se hayan acordado.

Contrato de reserva de vivienda

Dentro de los tipos de contrato al vender una vivienda estaría también el contrato de reserva de vivienda. Es un tipo de contrato usado por las inmobiliarias. Estas, en ocasiones, solicitan una señal (más pequeña que la que se tomaría en unas arras) para paralizar el trabajo de búsqueda de compradores, mientras se resuelve una oferta de compra. De este modo se evitan disputas entre compradores que quieren presentar ofertas al mismo tiempo. El dinero se devuelve al comprador si la oferta no prospera. O se descuenta del pago de arras en caso de que siga adelante.

3. Contrato de compraventa de vivienda

El contrato de compraventa de una vivienda puede tener muchas formas. Por ejemplo, puede ser un contrato privado entre las partes o incluso un contrato verbal. Pero un contrato así no podría ser inscrito en el Registro de la Propiedad y tampoco podría ser usado para solicitar una hipoteca. Por eso, lo más habitual y lo más seguro y recomendable es acudir a un notario. El notario elevará el contrato a escritura pública, de esta manera tendrá efectos frente a terceros y quedará demostrado que se ha firmado. Asimismo, si cuenta con estos servicios de gestión, enviará el acuerdo al Registro de la Propiedad. Este es un organismo público que certifica su validez y avala el cambio de titularidad de la vivienda.

A la firma ante notario deberás llevar lo que mencionábamos en este otro artículo «Documentación para vender una casa en Madrid«. De ese modo el notario podrá comprobar que eres el propietario de la vivienda, que esta no tiene cargas que impidan su venta y que está al corriente de todos los pagos. Además explicará a ambas partes qué gastos deberá asumir cada una.

Además de tú como vendedor y del comprador o compradores, acudirán un representante de la inmobiliaria (si se han contratado los servicios de una) y un representante del banco (si la parte compradora ha solicitado hipoteca). Si alguna de las partes no puede estar presente deberá nombrar un representante que deberá contar con un poder notarial que le autorice.

Una vez rubricado el acuerdo por ambas partes, se procede a liquidar los gastos e impuestos. A continuación se realiza la entrega de llaves, con la que se oficializa la trasmisión de la propiedad. La copia de la escritura de compraventa se recibirá un par de semanas después, ya que el notario debe realizar los trámites para convertirla en oficial y pública (lo que se conoce como “elevar” la escritura).

Estos son los tipos de contrato con los que te puedes encontrar a lo largo del proceso de compraventa.

Y para conocer paso a paso como vender un piso en Madrid lee nuestra Guía detallada sobre el proceso de venta.