Los precios del alquiler, sobre todo en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, se han disparado en los dos o tres últimos años. Esto ha provocado que haya asociaciones y grupos políticos que estén solicitando poner un límite a los precios del alquiler en las zonas con los precios más tensionados. Pero, de momento, a día de hoy, eres tú y solo tú, como propietario, y sin ningún tipo de límites, el encargado de fijar el precio del alquiler de tu piso.

Es una cuestión fundamental y que debes estudiar con tranquilidad. Lógicamente, tu prioridad será maximizar la rentabilidad. Pero no siempre un precio más elevado trae consigo un mayor beneficio. Por ejemplo, si pones un precio muy por encima de mercado, el número de potenciales interesados se va a reducir mucho. Y puede que tardes más tiempo en encontrar a tu inquilino, con la pérdida de dinero que eso supone. Además, en un escenario así, es más difícil encontrar inquilinos estables que permanezcan varios años. Al estar pagando un precio por encima de mercado, antes o después encontrarán otro lugar que les interese más.

Por otro lado, también es importante que tengas en cuenta detalles como la seguridad en el cobro o conseguir inquilinos responsables que cuiden la vivienda y paguen puntualmente. En ocasiones, la rentabilidad final puede mermar si los inquilinos causan problemas. Por ejemplo, si tienes que acabar emprendiendo acciones legales contra ellos.

En muchas ocasiones, es preferible tener unos inquilinos que te dan seguridad, aunque paguen algo menos de renta, que otros menos fiables que pagan más.

A continuación, vamos a ver varios métodos para fijar el precio del alquiler de tu piso en Madrid.

Análisis comparativo del mercado para fijar el precio del alquiler

La forma más obvia de averiguar qué precio solicitar por el alquiler de tu piso es mirar qué precio están pidiendo otros propietarios por la zona. Y, para hacer eso, no tienes más que visitar un par de portales inmobiliarios o algún escaparate de alguna agencia de la zona. Eso sí, toma como referencia sólo aquellos que sean comparables. Los datos más importantes son la localización, el tamaño y el estado.

En ocasiones, simplemente el estar a un lado de la calle u otro implica una diferencia importante de valor. Así que céntrate en los que se encuentran más cercanos al tuyo y en una zona de similar valor. Después, piensa en los diferentes servicios de la zona y compara la proximidad de tu piso con el de los otros que estás analizando. Por ejemplo, no es igual estar a 2 minutos andando de una boca de metro que estar a 8 minutos. O tener un supermercado al que poder ir caminando. Tampoco lo es tener buenos colegios donde elegir para tus hijos, que no tenerlos. O un ambulatorio próximo.

En cuanto al tamaño, no nos referimos solo a los metros, sino también al número de habitaciones y baños. Es decir, si un piso de 65 metros tiene una buena distribución y posee tres dormitorios, probablemente se pueda pedir más renta que a uno de 75 metros con mucho pasillo y que sólo cuenta con 2 dormitorios.

Y a la hora de fijar el precio del alquiler también influye, por supuesto, el estado en el que se encuentra. Por ejemplo, podrás solicitar más dinero por una casa reformada recientemente. Y, seguramente, será más fácil encontrar a alguien que permanezca por más tiempo en una casa arreglada que en una que no lo está. Además, si la casa cuenta con terraza o la finca con piscina u otros añadidos, por supuesto, el precio que podrás solicitar será mayor. Y un piso alto siempre tendrá más valor que un bajo, a no ser que este tenga patio.

Así pues, busca pisos en alquiler en las cercanías del tuyo. Quédate sólo con los que tienen un tamaño parecido y el mismo número de habitaciones. Y, a partir de ahí estudia cada anuncio comparando si por el estado de conservación, por las características o servicios con los que cuenta o por la cercanía a los servicios principales de la zona consideras que es más o menos valioso que el tuyo. Después de estudiar varios te podrás hacer una idea realista del precio que podrías pedir.

 Fijar el precio del alquiler usando herramientas online

Actualmente, hay muchas herramientas online que te ayudan a fijar un precio de venta o de alquiler. En nuestra opinión, habiendo comparado la misma vivienda en varias de ellas, los resultados no son demasiado fiables.

Y si tienes dudas a la hora de fijar un precio siempre va a ser mejor te dejes asesorar por un profesional inmobiliario.

Idealista tiene una curiosa herramienta que te indica el precio del metro cuadrado según la proximidad a las diferentes paradas de Metro. Por supuesto, se trata de un precio medio, por lo que tú debes luego ajustarlo a las características de tu vivienda. Si crees que tu vivienda es más grande, o está en mejores condiciones que la media de la zona deberás calcular un precio algo más alto. Y al contrario si tu vivienda está peor que la mayoría de viviendas de la zona, deberás calcular un precio más bajo.

Otra herramienta que te da tanto los precios recomendados de venta como de alquiler es Trovimap.

A partir de la rentabilidad bruta del alquiler en una determinada zona

La rentabilidad bruta del alquiler se calcula dividiendo el dinero anual que se obtiene con el alquiler entre el precio de venta que tendría la vivienda. Y multiplicando el resultado por 100 para obtener un porcentaje.

(Renta anual / Precio de venta) * 100 = Rentabilidad bruta

Así que, teóricamente, si conoces dos de las tres cifras anteriores puedes averiguar la que falta. De esta manera, conociendo el dato de la rentabilidad bruta y el precio al que se podría vender la vivienda, podrías hacer el cálculo para fijar el precio del alquiler.

(Precio de venta * Rentabilidad bruta) / 100 = Renta anual

Renta anual / 12 = Precio de alquiler mensual

Vamos a ver un ejemplo utilizando la siguiente tabla con datos tomados del Índice de Rentabilidades de Idealista.

Si tomamos un piso con un valor de venta de 200.000€ en el barrio madrileño de Moratalaz, donde la rentabilidad bruta es de un 5% (dato extraído de la tabla de arriba), obtenemos lo siguiente:

(200.000 * 5) / 100 = Renta anual

Si realizamos las operaciones correspondientes obtenemos como renta anual la cifra de 10.000€. Si ahora dividimos esa cifra entre 12 meses…

10.000 / 12 = 833,33€

…obtendríamos como renta mensual un precio de  833€.

Por supuesto este sería un precio medio para todo el barrio de Moratalaz, por lo que habría que modificar hacia arriba o hacia abajo según la vivienda tenga unas características superiores o inferiores que la media de viviendas de la zona.

Además, esos datos de rentabilidad bruta van variando con el tiempo, por lo que habría que buscar en cada momento los datos más actualizados para ayudarte a fijar el precio del alquiler de forma adecuada.

Y no dejes de leer la completísima Guía para propietarios sobre cómo alquilar un piso en Madrid.