En el presente artículo-guía vamos a tratar de enumerar y desarrollar todos los pasos necesarios a la hora de poner un piso en alquiler. Así pues, si eres propietario y estas pensando alquilar un piso en Madrid, te recomendamos encarecidamente su lectura. Vamos a tratar de resumir todo el proceso de forma sencilla (de manera que sea fácil de entender) y detallada. Pero sin llegar a ser completamente exhaustivos en el desarrollo de cada apartado, porque acabaríamos con un artículo de una longitud inabarcable. Algunos apartados, por ser más importantes o necesitar un desarrollo más profundo, cuentan con artículos independientes en nuestro blog.

Hombre entregando llaves a alguien que acaba de alquilar un piso en Madrid

Antes de comenzar es importante saber que la mayoría de asuntos relacionados con el mercado del alquiler están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el enlace puedes ver la Ley con las diferentes modificaciones que ha ido sufriendo a lo largo de los años. La última modificación se ha producido recientemente, después de un primer intento fallido, con la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este Decreto introduce cambios, entre otros asuntos, en la duración de los contratos o en las garantías que el propietario puede pedir a los inquilinos además de la fianza obligatoria.

 

Alquilar un piso en Madrid – Índice

1. Documentación necesaria
2. Fijar precio
3. Preparar la vivienda
4. Preparar el anuncio
5. Plan de marketing
6. Visitas al inmueble y selección de inquilinos
7. El contrato de alquiler
8. Depósito de la fianza
9. Garantías de pago adicionales a la fianza
10. Cómo actuar ante impagos de la renta
11. Impuestos y deducciones al alquilar tu vivienda
12. Cambio de titular de los suministros (luz, gas, agua…)
13. Consejos finales
14. Cómo te puede ayudar una agencia inmobiliaria

1. Documentación necesaria para alquilar un piso en Madrid

Cuando vayas a firmar un contrato de alquiler, como propietario vas a tener que aportar una serie de documentos. Los primeros y más importantes, aquellos que te acreditan como titular del inmueble. Tanto los que sirven para comprobar tu identidad, como los que acreditan que el inmueble te pertenece. También hay documentos obligatorios o que sirven para demostrar al futuro inquilino que tú, como propietario, estás al corriente con las obligaciones de la vivienda. Y, finalmente, otra serie de documentos que pueden ayudar al inquilino a hacer más sencilla la transición a su nuevo hogar.

En este apartado vamos a hablar únicamente de la documentación que como propietario debes aportar. Más adelante, cuando hablemos de la “Selección de inquilinos”, mencionaremos los documentos que los inquilinos tendrán que presentarte a ti.

Documentos para acreditar la propiedad

  • D.N.I o Pasaporte de todos los propietarios
  • Escritura o título de propiedad

Documentos que acreditan que las obligaciones fiscales y legales de la vivienda están satisfechas

  • Certificado energético
  • Recibo del último IBI
  • Carta de estar exento de deudas con la Comunidad de Vecinos
  • Cédula de habitabilidad (en Madrid ya no es necesario desde junio de 2018)

El IBI y la carta de la Comunidad de Vecinos no son obligatorios pero dan seguridad al inquilino

Documentos que facilitan la instalación del inquilino

  • Último recibo de la luz, el gas, el agua y los suministros que necesiten cambio de titularidad
  • Manuales de los electrodomésticos e instalaciones de la casa

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2. Cómo fijar el precio a la hora de alquilar un piso en Madrid

Antes de comenzar a buscar al inquilino adecuado ya deberás tener en mente el precio que vas a solicitar por el alquiler de tu vivienda. Y para encontrar el precio adecuado te vamos a mencionar tres métodos diferentes. Puedes utilizar uno de ellos, o los tres para contrastar los resultados.

En nuestra experiencia, suele ser conveniente mostrar cierta flexibilidad en la negociación.

Por ejemplo, si ves que estás tardando demasiado tiempo en alquilarlo con el precio que habías decidido. O si encuentras a un inquilino que te ofrece mucha confianza pero te solicita una pequeña rebaja. Estos serían dos casos en los que te puede compensar rebajar algo el precio. En el primer caso, porque perder todo un mes de alquiler puede suponer un menor ingreso al final del año que alquilarlo por un precio ligeramente inferior. Y, en el segundo, porque encontrar a alguien responsable, que cuide bien tu propiedad, a la larga puede ser más beneficioso económicamente, aunque paguen algo menos cada mes.

Análisis comparativo de otros pisos en alquiler en la zona

Esta sería la manera más obvia y sencilla de todas. Consiste en mirar anuncios de otros pisos en alquiler en la zona para ver a qué precio se alquilan. Pero eso sí, debe tratarse de pisos similares al tuyo. Porque, lógicamente, aunque estén en la misma zona, no pueden tener el mismo precio un piso de tres dormitorios y reformado en la cuarta planta de un edificio junto al metro, que un bajo de dos dormitorios, sin reformar, y a diez minutos del metro.

Así que busca los que son comparables al tuyo por la distancia a los principales servicios (transporte, supermercados, colegios…), por el estado (reformado o sin reformar), por el tamaño, por el número de habitaciones y baños, por la planta del edificio, etc.

Fachada pisos en Madrid

Si no hay demasiados, lo que puedes hacer es analizar otros anuncios y decidir si crees que están en mejores o peores condiciones que el tuyo. En el caso de que pienses que el tuyo es un poco mejor, te fijas en el precio que tiene y lo aumentas un ligeramente. Si el tuyo crees que está mucho mejor, te fijas en el precio y lo aumentas en mayor medida.

Después de analizar unos cuantos pisos deberías tener claro el precio aproximado que podrías solicitar.

Utilizando herramientas online

Lo menciono porque es una opción que puedes encontrar fácilmente. Pero, al fin y al cabo son herramientas automáticas, que te van a dar un valor sin conocer el piso. Por eso puedes tomarlo como un dato más que te ayude a tomar la decisión, pero no como algo para confiar ciegamente a la hora de fijar el precio para alquilar un piso en Madrid.

Una herramienta que te da tanto los precios recomendados de venta como de alquiler es Trovimap.

También puedes consultar la herramienta del portal inmobiliario Idealista, que te dice los precios medios del metro cuadrado según la estación de metro que tenga en sus cercanías. Y con el dato de ese precio medio, lo multiplicas por el número de metros de tu piso y tendrías el precio del alquiler.

A partir del dato de la rentabilidad bruta

Esta tercera forma es la más compleja. Parte de la premisa de que si divides los ingresos de alquiler de un año entre lo que ganarías si vendieras ese piso, obtienes una cifra que sería la rentabilidad bruta de esa vivienda. Pero si lo que quieres calcular son los ingresos por alquilar un piso en Madrid que podías conseguir en un año (luego ya lo dividirás entre 12 para conocer cuánto sería al mes) puedes hacerlo si conoces los otros dos datos (la rentabilidad bruta y el precio de venta que tendría el piso). Para ello tendrías que utilizar esta fórmula:

(Precio de venta * Rentabilidad bruta) / 100 = Renta anual

Vamos a verlo con un ejemplo. Imagina que el valor actual de tu piso (situado en Ciudad lineal) es de 250.000€ y que la rentabilidad bruta de ese distrito es de un 5,2% (dato extraído del Índice de Rentabilidades de Idealista). Aplicando la fórmula tendríamos:

(250.000 * 5,2) / 100 = 13.000

Tendríamos que la renta anual de ese piso sería de 13.000€. Dividiendo esa cantidad entre 12 para hallar la renta mensual obtendríamos 1.083€.

Calculando la rentabilidad bruta al alquilar un piso en Madrid

Puedes ver la tabla de rentabilidades por distrito en Idealista (datos del 3er trimestre de 2018). Pero debes asegurarte de que sea la más actualizada, pues son datos cambiantes.

Puedes encontrar esta información más ampliada en el artículo de nuestro blog “Cómo fijar el precio del alquiler de tu piso en Madrid”.


También puedes llamarnos al teléfono 696 71 05 72 o escribirnos para que te ayudemos a fijar el precio más adecuado para alquilar tu vivienda en Madrid o a encontrar al inquilino ideal.


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3. Preparar el piso para alquilarlo

Como ya te hemos indicado en el apartado anterior, no vas a poder pedir lo mismo por un piso reformado que por un piso destartalado. Esto es algo que todo el mundo entiende. Lo que también debe quedar claro es que aunque el piso sea viejo y no esté reformado, puede tener más valor si al menos está cuidado, limpio y con una buena imagen. Es decir, si está pintado, todo funciona y los muebles no están medio rotos. Al fin y al cabo el piso valdrá lo que un inquilino esté dispuesto a pagar por él. Y tu labor va a ser que los posibles inquilinos perciban tu piso como un sitio deseable para vivir. Para ello deberás arreglar, limpiar y decorar.

Arreglar

Hay que arreglar todo lo que no funcione. Lo más importante, por supuesto, los electrodomésticos y cosas que se usan a diario. Cosas como puertas, ventanas o armarios o cajones deben abrir y cerrar sin problemas porque se usan a menudo. Interruptores de la luz o enchufes que no funcionan, puertas que chirrían, grifos que gotean, desagües que no tragan… son cosas muy irritantes.

Aprovecha que el piso está vacío para hacer todos los arreglos pendientes

Las personas interesadas en alquilar tu piso harán muy bien en revisar todas esas cosas cuando hagan una visita. Así que procura dar buena impresión y tener todo a punto. No des excusas para que te soliciten una rebaja porque hay cosas que no funcionan. Y si  las paredes o suelos están muy deteriorados, piensa en si te puede compensar darles un lavado de cara.

Limpiar

No te olvides tampoco de limpiar el piso. Es algo que puedes hacer tú mismo o encargar a alguien por poco dinero y dará una imagen mucho más positiva de la vivienda. Y al estar vacía, en espera de alguien que la ocupe, será mucho más sencillo hacer una buena limpieza en profundidad.

Es conveniente limpiar el piso antes de alquilarlo

Decorar

Y, en cuanto a la decoración, lo primero será decidir si dejas algún mueble o la alquilas vacía. Desde luego, antes de dejar muebles desvencijados será mejor alquilarla sin amueblar. En nuestra opinión lo mejor es tener la posibilidad de dejar algunas cosas básicas. Por ejemplo, las camas, algún armario o mesa y sillas. Y ser flexible con las necesidades de los inquilinos. Pero claro, esto no siempre será posible. Y si piensas aportar algún toque decorativo a la vivienda, como algún cuadro, procura que sean cosas no demasiado estridentes para que puedan gustar a la mayoría de personas que buscan alquilar un piso en Madrid. Y cuida a iluminación. Una buena iluminación mejora mucho el aspecto de una vivienda.

Lee el artículo “Preparar una casa para alquilar en Madrid” para profundizar sobre este tema.

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4. Prepara el anuncio para alquilar un piso en Madrid

Una vez que ya tienes preparada la vivienda para que luzca todo su potencial es el momento de dar el siguiente paso. Hay que crear un buen anuncio para llegar al mayor número posible de interesados. Para conseguir un anuncio de calidad, que de verdad sea un reclamo para conseguir interés por la vivienda, hay que dedicarle tiempo. No vale cualquier cosa.

¡Te ayudamos a preparar un anuncio que recibe más visitas que la media! Usa el formulario de contacto para pedir más información

Texto del anuncio

Lo primero es preparar una buena descripción. Tú, como propietario, eres quien mejor conoce la vivienda. Así que no debería resultarte difícil crear una descripción adecuada. La descripción debe ser detallada. Debe incluir toda la información que un potencial inquilino necesita conocer. Y después de la descripción de la vivienda tendrás que añadir las condiciones más importantes que quieres que el inquilino cumpla. Crear un anuncio completo es bueno para ambos. Él se evita llamar para preguntar por viviendas que no son lo que necesita. Y tú consigues que te contacten sólo personas realmente interesadas.

La información contenida en el anuncio debe ser veraz. A nadie le gusta sentirse engañado.

Poner información que no es del todo correcta es la forma más rápida de perder a un potencial inquilino. Y no está reñido en absoluto con vender de la mejor forma posible la vivienda.

Además de detallar las características, debes tratar de vender sensaciones. El inquilino no busca una casa sino un lugar donde instalar su hogar. Y, por supuesto, incluye el precio. Omitirlo te hará perder interesados.

Fotografías y vídeo

Las fotografías son fundamentales. Tienen que ser de calidad. Porque si las fotografías son malas, el anuncio perderá casi toda su eficacia. Si quieres conseguir buenas fotos elige el mejor momento para hacerlas. Contar con buena luz será básico si no tienes una buena cámara. Haz fotografías generales de cada habitación para que se vean los espacios. Pero también fotografía algunos detalles. Pon siempre las mejores fotos al principio. Es muy importante llamar la atención y destacar los puntos fuertes de la vivienda.

Una buena fotografía ayuda a alquilar un piso en Madrid

Hoy en día cada vez cobra más importancia el vídeo para alquilar un piso en Madrid. Así que si dispones de medios es una magnífica forma de enseñar la vivienda. También puedes mostrar un plano si dispones de él.

En Madrid PRO contamos con profesionales que te ayudarán a tomar las mejores fotos de tu vivienda. Además de la posibilidad de hacer recorridos virtuales o vídeos de la misma. Y si deseas saber más sobre fotografía inmobiliaria puedes visitar el artículo de nuestro blog “Fotografía inmobiliaria: cómo fotografiar una casa para vender” que también te servirá para hacer mejores fotografías cuando quieras alquilar un piso en Madrid.

Contacto

Por último debes facilitar el que los interesados se pongan el contacto contigo, sin limitar los medios. Muchas veces no disponemos de tiempo para recibir una llamada. Por eso es importante no perder esa oportunidad y facilitar otro medio de contacto como el mail, etc. Cuanto más sencillo sea contactar más sencillo será conseguir alquilar la vivienda. Si a una persona le cuesta ponerse en contacto contigo, perderá el interés.


Despreocúpate de todo llamando al 696 71 05 72. Nosotros nos encargamos. Y si tú así lo decides los inquilinos serán quienes se hagan cargo de nuestros honorarios.


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5. Plan de marketing para anunciar tu piso en alquiler en Madrid

El plan de marketing hace referencia a las formas en las que vas a promocionar tu piso. Si te preguntase por las formas más comunes para promocionar un piso en alquiler, seguramente estaríamos de acuerdo en mencionar los portales inmobiliarios, el cartel de “Se alquila” en el balcón o el portal, o incluso el boca a boca a través de tus conocidos.

Actualmente, debido a la situación del mercado del alquiler en Madrid, con más demanda que oferta, es probable que no necesites mucho más para lograr alquilarlo. Pero si ves que estás tardando más de lo que deberías, puedes probar otros métodos. Un método sencillo es utilizar los tablones de anuncios en supermercados, bibliotecas, centros culturales y otros lugares frecuentados por las personas del barrio. Otro sería utilizar las redes sociales para difundir tu anuncio. También, utilizar las aplicaciones o páginas de anuncios clasificados como Wallapop o Vibbo, Milanuncios…

Chica que quiere alquilar en Madrid compartiendo en redes sociales

Y, por supuesto, también está la opción de trabajar con una agencia inmobiliaria. La agencia o agente inmobiliario independiente se encargará de hacer todo por ti. Las agencias tienen clientes que les contactan. Y tienen la opción de recurrir a sistemas algo más complicados como anuncios de pago en Google, Facebook o en cualquier página web que crea que pueden visitar los potenciales inquilinos que buscan alquilar un piso en Madrid.

Mira cómo trabajamos en Madrid Pro y por qué somos una agencia inmobiliaria diferente.

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6. Visitas al inmueble y selección de inquilinos

Al contrario que en el caso de la venta de un inmueble, donde tu relación con el comprador será puntual y se acabará una vez firmado el contrato de compraventa, en el caso del alquiler tu relación con el inquilino se extenderá en el tiempo mientras dure el contrato.

Es fundamental encontrar a alguien que te dé confianza y con quien creas que puede existir una relación fluida y cordial.

Visitas

El primer consejo para realizar visitas con potenciales inquilinos es que te asegures que la casa está en condiciones óptimas. Me refiero, por supuesto, a haberla dejado, limpia, ordenada y con todo funcionando. Pero también a que realices las visitas en el momento en el que resulta más acogedora. Por ejemplo, cuando más luz tiene.

Cuenta a los posibles inquilinos lo más importante acerca de la zona (transportes, servicios, comercios…). Y todo lo que ofrece la finca. Háblales de las ventajas de vivir en esa casa. Pero, sobre todo, insiste en que miren todo con detenimiento y que hagan todas las preguntas que se te ocurran. No escondas los defectos, porque si finalmente acaban viviendo allí lo van a descubrir.

Agente inmobiliario mostrando un piso en alquiler

Voy a poner un caso extremo como ejemplo. Imagina que tienes un vecino muy ruidoso. Tienes dos opciones. La primera, intentar realizar las visitas cuando ese vecino no está en casa y así ocultárselo al posible inquilino. La segunda, ser honesto y decirlo, y asumir que deberás ofrecer algo que compense esa molestia, como puede ser una rebaja en el precio del alquiler. En el primer caso lo van a descubrir cuando vivan allí. Se van a molestar contigo, con razón, y probablemente quieran dejar la vivienda lo antes posible. Aunque hay un plazo obligatorio de seis meses que deberán cumplir. En el segundo caso, quien acepte vivir allí ya conoce de antemano ese problema, y lo ha aceptado.

Selección de inquilinos

Para facilitarte la tarea de selección siempre es una buena idea haber establecido un perfil con anterioridad. Es decir, haber pensado en qué tipo de personas son las ideales para las características de la vivienda, para las condiciones en las que está se encuentra y para tu comodidad y tranquilidad.

Por ejemplo, una casa de tres dormitorios puede ser adecuada tanto para una familia con uno o dos hijos, como para tres estudiantes. Probablemente si la alquilas a estudiantes puedes conseguir algo más de dinero. Pero quizá te preocupa que los estudiantes no vayan a cuidar la casa tan bien como lo haría una familia. Si la casa está recién reformada o muy bien mantenida, es posible que no te quieras arriesgar a alquilarla a quien tú piensas que la va a cuidar peor. Pero si la casa está ya algo vieja quizá no te importe arriesgarte a alquilarla a alguien que tu consideras que no la va a cuidar tan bien, pero te puede dar más dinero.

Establecer un perfil ideal ayuda mucho en la búsqueda del inquilino perfecto

Así que, en primer lugar, establece dos o tres perfiles que podrían encajar tanto con la casa como con tus deseos y necesidades. E indica esos perfiles deseados en el anuncio para comenzar a filtrar a los interesados en alquilar un piso en Madrid. Señala el número máximo de personas que aceptarás que vivan allí. También si hay cosas que no quieres, como mascotas.

Y, cuando ya has encontrado a alguien interesado y que se adapta a lo que tú buscas, es el momento de comprobar la solvencia. Es fundamental asegurarte de que los inquilinos te van a poder pagar. Para ello es totalmente legal que les solicites los contratos de trabajo y las últimas nóminas. Si quieres ver con más detalle la documentación que puedes solicitar a un inquilino para alquilar un piso en Madrid, puedes leer el artículo de nuestro blog “Selección de inquilinos”. Es muy importante asegurarse de que el precio del alquiler que te habrán de pagar los inquilinos no supera el 40% de las rentas que obtienen entre todos.

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7. El contrato de alquiler

El contrato de alquiler o contrato de arrendamiento es el documento que va a regular tu relación con el inquilino. Es, por tanto, de suma importancia redactar un buen contrato. Nunca utilices, tal cual, un contrato estándar que encuentres por Internet. Puedes elegir algún modelo que encuentres, pero deberás modificarlo en gran medida para adaptarlo a las condiciones particulares que pactéis tú y tu inquilino. Un buen contrato debe recoger todas las cláusulas importantes. Y debe estar redactado de forma clara, que no dé lugar a interpretaciones.

Firmando un contrato de alquiler de un piso en Madrid

El contrato deberá incluir los siguientes elementos:

  • Objeto e identificación de las partes. Se deberán registrar todos los datos necesarios para poder identificar claramente tanto a la persona o personas que ofrecen en alquiler su inmueble, como a las personas que lo alquilan, como al propio inmueble que va a ser alquilado. Se deben incluir los datos de todos los propietarios y de todos los inquilinos.
  • Duración del contrato. Habrá que especificar la fecha de inicio en la que entra en vigor el contrato. También la duración que va a tener. La duración puede ser libremente pactada por las partes. Pero el inquilino deberá permanecer un mínimo de seis meses, y tendrá derecho de ir prorrogando anualmente hasta tres años siempre que lo desee. La única excepción sería que tú, como propietario, lo necesitase para usarlo como vivienda habitual tuya, o de un familiar tuyo en primer grado. En el caso de que cualquiera de las partes quisiera resolver el contrato, legalmente, de forma anticipada, sería necesario una comunicación por escrito, con suficiente antelación.
  • Por supuesto, debe figurar el importe de la renta mensual que el inquilino te debe abonar. También el plazo en el que deberá ser abonada. Por ejemplo, los cinco o siete primeros días del mes. Y además, el sistema que se va a utilizar para calcular una posible actualización de la renta al renovar o prorrogar el contrato. Lo más normal es usar el IPC (Índice de Precios de Consumo).
  • Fianza y garantías adicionales. Debe figurar la fianza que vas a solicitar al inquilino. Por Ley debe ser igual a un mes de renta. Pero también, si vas a exigir a tu inquilino otras garantías adicionales como un depósito, un aval o un seguro de impagos del alquiler. Recuerda que con las modificaciones introducidas por el último Real Decreto sólo puedes solicitar el equivalente a dos meses de renta como garantías adicionles. Para más información consulta el artículo “Garantías de pago adicionales a la fianza” de nuestro blog.

Dejar por escrito en el contrato quien debe pagar cada uno de los gastos te puede evitar problemas posteriores

  • Quién debe pagar cada uno de los gastos. Lo mejor es dejarlo por escrito en el contrato. Lo más normal es que tú pagues los seguros (hogar, caldera…), los impuestos (IBI), y la comunidad de vecinos. Y que el inquilino pague todo aquello que se mida mediante contadores (agua, gas, electricidad…). En el caso de reparaciones tú deberías hacer frente a aquellas que son necesarias, debido al desgaste o al paso del tiempo, para mantener el buen uso de la propiedad. Y el inquilino las correspondientes al mantenimiento del día a día o a las averías causadas directamente por él.
  • Inventario. Si alquilas la casa amueblada será muy conveniente que dediques tiempo a crear un listado de los muebles, utensilios y electrodomésticos que dejes en la vivienda. Y mejor si haces una foto y describes el estado en que se dejan.
  • Otras cláusulas. Puedes añadir las cláusulas que consideres necesarias siempre que no contravengan lo que dice la LAU. Por ejemplo, puedes añadir una cláusula por la que prohíbes el tener animales en casa. También es interesante añadir cláusulas que prohíban subarrendar, utilizar la casa para fines distintos al de vivienda habitual (como poner un negocio), realizar obras sin permiso, etc.

Lee también el artículo de nuestro blog “El contrato de arrendamiento o contrato de alquiler de vivienda“, donde ampliamos toda esta información.

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8. Depósito de la fianza por alquilar un piso en Madrid

Como propietario que alquila su vivienda estás obligado por Ley a solicitar una fianza correspondiente a un mes de renta. Y esa fianza debes depositarla en el organismo que la Comunidad Autónoma correspondiente indique. En el caso de la Comunidad de Madrid el organismo encargado de gestionar las fianzas es la Agencia de Vivienda Social. Esta Agencia pertenece al IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid).

Logo de la Agencia de Vivienda Social de Madrid

Tendrás un plazo de un mes para realizar el depósito desde la firma del contrato. Si te manejas bien con Internet, tienes firma electrónica o DNI electrónico y posees una cuenta en alguno de los bancos colaboradores (Bankia, BBVA o Banco Sabadell), podrás realizar todas las gestiones online de forma sencilla. Para ello simplemente tienes que rellenar el impreso de autoliquidación de depósitos y posteriormente realizar el ingreso a través de la pasarela de pago.

Si no tienes cuenta en esos bancos deberás rellenar el impreso y llevarlo a una sucursal de alguno de ellos. Allí ingresarás el dinero correspondiente a la fianza. Posteriormente deberás enviar el justificante que te den deberás a la Agencia de Vivienda Social (C/Basílica, 23. 28020 Madrid).

Otra opción es pedir cita en la Agencia de Vivienda Social y realizar allí todo el procedimiento.

Si no realizas el depósito y los servicios de inspección de la Comunidad de Madrid lo detectan te podrás enfrentar a graves sanciones económicas.

Si quieres saber más acerca de las posibles sanciones consulta el artículo de nuestro blog “Cómo depositar la fianza de un alquiler en Madrid”.

Una vez que finalice el contrato de arrendamiento tendrás que devolver la fianza al inquilino. Y, a su vez, solicitar a la Agencia de Vivienda Social la devolución del dinero depositado en su día. Si no lo haces en el plazo de cuatro años desde la finalización del contrato, perderás el derecho a reclamarla.

Agencia de Vivienda Social
Dirección
: C/ Basílica, 23. 28020 Madrid
Tel.:  91 580 91 00  /  Fax: 91 420 62 95
Horario de atención al público: de 9 a 17 h. de lunes a viernes (agosto, de 9 a 14 h.)

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9. Garantías de pago adicionales a la fianza

Como ya hemos dicho, en un contrato de alquiler hay una garantía obligatoria que debes solicitar al inquilino. Es la fianza. La fianza siempre va a ser igual a un mes de renta. Esta debe ser depositada en el organismo que la Comunidad Autónoma correspondiente determine. Pero si consideras que el mes de renta de la fianza es insuficiente para esta tranquilo ante impagos o daños a tu vivienda, puedes legalmente solicitar otras garantías adicionales. Entre las garantías adicionales más habituales están el depósito, el aval personal, el aval bancario o los seguros de impago del alquiler.

Con la publicación del Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 existe un tope de dos meses de renta a las cantidades que puedes solicitar como garantías adicionales a la fianza.

El depósito

El depósito es quizá la fórmula más sencilla y utilizada. Consiste en solicitar al inquilino la cantidad que se considere necesaria una cantidad adicional, hasta un máximo de dos meses de renta. Debe quedar recogida en el contrato como algo separado a la fianza. Y se debe devolver al finalizar el contrato en la forma que se haya recogido en el mismo.

Dinero del depósito como garantía adicional a la fianza

Aval personal

El aval personal es cuando una tercera persona se ofrece como garante de las deudas que el inquilino pueda adquirir. Es común en el caso de estudiantes, cuyos padres se responsabilizan del pago porque ellos no tienen ingresos. Pero no te ofrece una seguridad absoluta porque el avalista también puede declararse insolvente.

Aval bancario

El aval bancario es como el anterior, pero es un banco el que se ofrece como garante. El banco no va a conceder este aval a cualquiera. Va a estudiar la solvencia del inquilino. Así que, la seguridad para ti como propietario será mucho mayor. Pero al inquilino le va a salir caro puesto que el banco cobra una comisión por la concesión del aval.

Seguro impago alquiler

Y, otra opción muy interesante, son los seguros de impago del alquiler. Suelen cubrir no solo impagos de renta, sino también posibles daños a la vivienda, y ofrecen servicios de defensa jurídica en caso de tener que reclamar judicialmente. El seguro también va a hacer un estudio de la solvencia del inquilino. Lo normal es que lo pagues tú, como propietario, pero si así lo acordáis se lo puedes repercutir al inquilino. Tiene un coste aproximado de un 4% de la renta anual. Con las actuales restricciones impuestas por el último Real Decreto es quizá la mejor de las opciones.

Puedes encontrar más información en el artículo de nuestro blog “Garantías para alquilar adicionales a la fianza”.

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10. Cómo actuar ante impagos de la renta al alquilar un piso en Madrid

Si se produce lo que más temes, que los inquilinos dejen de pagarte, debes saber cómo actuar. Debes tener muy claro lo que debes hacer, para no perder un tiempo muy valioso. Pero también lo que nunca debes hacer.

Nunca debes, por ejemplo, cambiar la cerradura, entrar a la vivienda sin permiso, amenazar, o intentar que le corten los suministros como la luz o el agua. Mientras el contrato no haya finalizado o una resolución judicial diga lo contrario, el inquilino es quien tiene el derecho de uso de la vivienda. Si haces cualquiera de estas cosas estarás facilitándole que sea él quien te demande a ti y complicando el proceso.

Nunca debes dejar que se acumule mucha deuda. Cuanto mayor sea esta más difícil va a ser tratar de encontrar soluciones.

Siempre debes comenzar por tratar de encontrar una solución amistosa.

Hablar con el inquilino para ver por qué no está cumpliendo con su obligación y tratar de encontrar soluciones. Se puede hablar, por ejemplo, de pagar la deuda repartida en las siguientes mensualidades.

Pero si crees que va a ser imposible que el inquilino te pague, entonces debes tratar de poner solución lo antes posible. Una fórmula que en ocasiones funciona es perdonar toda la deuda o parte de ella a cambio de terminar el contrato voluntariamente. Aunque pierdas dinero, por ser una solución rápida, puede ser más beneficiosa que perder varios meses mientras se resuelve judicialmente.

Si esta opción no fuera posible, debes empezar por enviar un burofax al inquilino notificándole la deuda que tiene pendiente y ofreciéndole un plazo para saldarla. En cuanto deja a deber un mes ya puedes iniciar el proceso.

Si sigue sin pagar terminado ese plazo debes proceder a poner una demanda. Para ello necesitarás contratar un abogado y un procurador. En el plazo de un mes desde que pones la demanda el inquilino recibirá un Decreto avisándole de la admisión a trámite de la misma y fijando una fecha para el desahucio o para la celebración de un juicio. Ese Decreto le da 10 días para pagar y parar el proceso o para oponerse a la demanda. El juicio tiene lugar si el inquilino comunica al juez que se opone a dicha demanda por no estar de acuerdo. Pero si no se opone y sigue sin pagar, se producirá el desahucio en la fecha indicada en Decreto.

Como actuar ante el impago de la renta

En el desahucio participan: un cerrajero, encargado de abrir la puerta si el inquilino no lo hace voluntariamente; la Comisión Judicial, que levanta acta de los hechos y del estado de la vivienda por si hubiera que reclamar daños; y, si se considerase necesario, la policía. Si el inquilino no entrega las llaves voluntariamente, el cerrajero procederá a forzar la cerradura. Una vez abierta te devolverán la posesión de tu vivienda.

La duración de este proceso de desahucio puede extenderse entre 3 y 8 meses, dependiendo de la carga de trabajo que tengan los juzgados. Y puede suponer un coste de más de 700€ para ti.

Recuerda que en el contrato puedes solicitar garantías de pago adicionales a la fianza, como un depósito o un aval, para hacer frente a este tipo de problemas. O puedes contratar un seguro de impago del alquiler, que te pagan la renta si el inquilino no lo hace y se encargan de las reclamaciones judiciales sin coste para ti.

Si deseas más información sobre este tema puedes leer el artículo “Desahucio express por impago del alquiler”.

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11. Impuestos y deducciones al alquilar tu vivienda en Madrid

En el caso del alquiler de vivienda entre particulares, como es el caso que nos ocupa en este artículo, el tema de impuestos es muy sencillo. En el caso del alquiler a empresas se complicaría algo más, porque deberías cobrar IVA. Y en el alquiler turístico, además de IVA, probablemente tu Ayuntamiento o Comunidad Autónoma te exigiera alguna tasa o licencia.

Pero como decimos, en el alquiler entre particulares es sencillo. Debes pagar el IBI por ser el propietario de la vivienda. Aunque esto es algo que debes hacer aunque no la tengas alquilada. Y, la única novedad, es que deberás declarar a Hacienda, en tu Declaración de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), los ingresos que obtengas por el alquiler.

Deberás declarar los beneficios (no los ingresos) que obtengas por tu alquiler como Rendimientos del capital inmobiliario. Para saber qué beneficios has obtenido deberás restar a los ingresos que percibes por el alquiler, todos los gastos en los que has incurrido para poder alquilar tu vivienda. Y la cifra que obtienes es la base imponible. Esa será la cantidad sobre la que te van a calcular el dinero que deberás pagar a hacienda.

Impuestos a pagar al alquilar un piso en Madrid

Entre los gastos más comunes que te puedes deducir de los ingresos al alquilar un piso en Madrid están:

  • Los intereses de la hipoteca sobre esa vivienda, en caso de tenerla
  • Impuestos como el IBI u otros impuestos municipales
  • Gastos de formalización del alquiler. Si se han pagado los servicios de una agencia inmobiliaria o de un abogado para la redacción del contrato.
  • Gastos de conservación y reparaciones en la vivienda. Aunque no gastos de mejora.
  • Gastos de comunidad, administración, portería o cualquier otro servicio relacionado con la finca.
  • Las primas de contratos de seguro que tengas contratados en la vivienda.

Una vez que ya conoces la cifra sobre la que deberás pagar el impuesto debes comprobar si puedes acogerte a alguna deducción. La más habitual es aquella por la que te puedes deducir hasta un 60% cuando el inquilino utiliza la vivienda como residencia habitual. Es efectiva para contratos firmados a partir de 2015.

En caso de que el inquilino viva allí habitualmente, solo pagarás por el 40% de la base imponible.

Vamos a poner un ejemplo sencillo. Imagina que ingresas 12.000€ por el alquiler. La suma de todos los gastos deducibles es de 3.000€. Restando los 12.000€ que ingresas, menos los 3.000€ que gastas para conseguir esos ingresos, te quedan 9.000€, que sería la base imponible sobre la que vas a pagar el impuesto. Si el inquilino tiene allí su residencia habitual vas a pagar impuestos sólo sobre el 40% de la base imponible. El 40% de 9.000€ es 3.600€. Ese dinero es lo que vas a sumar al resto de tus ingresos. Sobre todo ello te calcularán si el impuesto te sale a pagar o a devolver. Es decir, de los 9.000€ de beneficios sólo pagarías impuestos sobre 3.600€.

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12. Cambio de titular de los suministros de la vivienda

Cuando alquilas tu vivienda van a llegar facturas de la luz, el gas o el agua. Queda claro que el responsable de pagar dichas facturas es quien ha originado esos consumos, es decir, los inquilinos. Pero hay varias opciones de hacerlo.

La primera opción, es que tú mantengas los contratos a tu nombre. De este modo, tú pagas las facturas y posteriormente se las repercutes a tus inquilinos. Esta opción presenta varios inconvenientes. Tú debes adelantar el dinero. Y, además, tienes que estar pendiente cada mes de comunicarle al inquilino el importe y comprobar que este ha procedido a ingresártelo. Por otro lado, el inquilino al no ser titular del contrato no puede realizar cambios de tarifa cuando le convenga para tratar de ahorrar.

Otra opción es que tú sigas como titular pero cambies la domiciliación de las facturas. Es decir, el inquilino pagaría las facturas directamente. Te ahorras el adelantar el dinero y perseguir al inquilino para que te devuelva lo adelantado. Pero si se produce un impago de las mismas tú serás el responsable al estar como titular del contrato. Y el inquilino estará como antes y seguirá sin poder cambiar las tarifas y planes por no ser el titular.

Cambio de titular de los suministros al alquilar un piso en Madrid

Y, la tercera opción, la que nosotros recomendamos, es cambiar la titularidad de los contratos de suministros a nombre del inquilino. De ese modo él es el responsable de las posibles deudas y del mantenimiento de las instalaciones. Puede cambiar todas las veces que quiera de plan o tarifa sin tener que consultarte. Y tú no tienes que estar pendiente de nada.

La mejor opción es poner los contratos de suministros a nombre del inquilino

Para que pueda realizar el cambio es conveniente que le proporciones una factura de cada uno de los servicios. De ese modo tendrá a mano todos los datos que le van a preguntar. Cambiar de titular es gratuito y se puede hacer tantas veces como necesites. La mejor manera de hacerlo es llamar a la compañía con la que quieras contratar, que puede ser con la que previamente se tenía el servicio o con otra diferente. Lo que si tiene coste es un alta nueva. Por lo que no se debe dar de baja un contrato si no es necesario. Es preferible cambiar el titular.

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13. Consejos finales para alquilar tu piso en Madrid

Para finalizar voy a tratar de resumir las cosas que considero más importantes cuando vas a alquilar un piso en Madrid siendo el propietario.

Como no, la primera es acertar con la elección del inquilino. Alguien que sea solvente y te vaya a pagar puntualmente. Pero también alguien con quien la comunicación vaya a ser cordial y que vaya a responsabilizarse de cuidar tu piso.

Del mismo modo tú deberás de ser un buen casero. Alquila tu vivienda en buenas condiciones se cordial y no te desentiendas de los problemas que puedan surgir.

Una buena relación entre inquilino y propietario suele dar lugar a alquileres más estables y con menos problemas.

Prepara un buen contrato. No utilices uno estándar que has encontrado en Internet. Incluye en él todas las cosas que hayáis acordado. Por ejemplo a quién le corresponde pagar cada uno de los gastos, o qué tipo de garantías adicionales a la fianza vas a solicitar y cómo se producirá su devolución. Y no incluyas cláusulas que puedan ser consideradas abusivas.

Si no estás seguro de cómo hacerlo, Madrid Pro te ayuda sin coste para ti

Contrata un buen seguro de hogar, si es que no lo tienes, que incluya responsabilidad civil. Y plantéate contratar también un seguro de impago del alquiler. Es una buena forma de estar tranquilo y si hay algún problema suelen incluir asistencia jurídica.

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14. Cómo te puede ayudar una agencia inmobiliaria a alquilar un piso en Madrid

Un profesional inmobiliario puede ser de gran ayuda para ti si no tienes tiempo o no quieres tener que preocuparte de los múltiples trámites que hay que realizar. Puede aconsejarte en prácticamente cada uno de los puntos que hemos visto en este artículo. Y puede encargarse totalmente o ayudarte de forma directa en algunos de ellos como la preparación y difusión de tu anuncio, fijar el precio del alquiler, conseguir el certificado energético, realizar las visitas al inmueble, redactar el contrato personalizado, etc. Además, tú como propietario eliges quién se hace cargo de los honorarios de agencia. Por lo que puede no tener ningún coste para ti.

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Pero si decides trabajar con una agencia inmobiliaria para alquilar un piso en Madrid, infórmate bien. No todas las agencias son iguales. Te animamos a leer nuestro artículo “Así trabajamos. Somos diferentes” para que decidas si somos lo que necesitas. No dudes en escribirnos si tienes cualquier pregunta. También puedes llamarnos al teléfono 696 71 05 72.

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